3.4.2 Casa e attività

 

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3.4.2.1 Agenzia Sociale per la Casa

Stando alle rilevazioni del Settore Patrimonio e Casa del Comune di Venezia, il Comune, con gli altri soggetti che affittano con logiche diverse da quelle di mercato, come nel caso dell’ATER, detengono un patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica tra i più elevati a livello nazionale, pur rimanendo sotto la media di altre regioni tradizionalmente forti come l’Emilia Romagna. Parliamo di un patrimonio di circa 11.000 alloggi che, sulla carta, risulta essere quantitativamente sufficiente a rispondere alla domanda ma che nella realtà si riconosce abitabile solo per una certa percentuale perché bisognoso di manutenzioni troppo onerose per i soggetti proprietari che li hanno in gestione. C’è da aggiungere che a causa della crisi economica, che ha prodotto un aumento della disoccupazione, e degli sfratti per morosità questo patrimonio potrebbe presto, a maggior ragione, diventare insufficiente. Per tutte queste ragioni, stando al PON METRO, Venezia punterà a sviluppare un’offerta residenziale ampia, diversificata e adeguata alle esigenze di comunità urbane sempre più complesse e frastagliate sia per composizione dei nuclei famigliari che per possibilità economica.

 

Alloggi occupati		Alloggi liberi in corso di assegnazione	Alloggi liberi e in manutenzione		Alloggi liberi perché non a norma		Totale alloggi comunali
Occupati con titolo	Occupati senza titolo		In corso di manutenzione o acquisizione certificazioni tecniche (es. ACCATASTAMENTO, APE ecc.)	Con progetti di restauro già finanziati in attesa avvio lavori	Alloggi inseriti in Bandi Auto-restauro (2011 e 2014)	Alloggi liberi attualmente non inseriti in alcun programma di finanziamento
4710	95	47	111	127	126	310
4805		47	238		436		5526

Panorama degli alloggi comunali a Venezia – fonte: Comune di Venezia Direzione Patrimonio e Casa. Si noti come (e questo contando solo gli alloggi di proprietà del Comune) 721 alloggi risultano essere non occupati, perché in manutenzione o perché non a norma, e altri 95 occupati senza titolo.

Nel dettaglio il PON METRO sottolinea che “le linee di intervento previste dalla città di Venezia riguardano la sperimentazione di modelli innovativi sociali e abitativi con l’obiettivo di prevenire la marginalizzazione delle fasce più deboli di popolazione.

Il primo intervento riguarda la costituzione dell’Agenzia sociale per la casa e per la coesione sociale, intesa come porta di accesso per la rete integrata dei servizi, partendo dalla considerazione che la risposta al solo disagio abitativo è spesso insufficiente per il sovrapporsi di altri problemi (mancanza di lavoro, assenza di un percorso formativo, assenza di un percorso di reinserimento professionale, ecc.)”¹.

Immaginando uno sviluppo edilizio di questo tipo entra in campo la variabile della scelta politica. Un esempio è il passaggio dalla classica Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)al cosiddetto Social Housing che, a partire da una decina d’anni, a Venezia ha però portato ad interventi molti modesti rispetto alle aspettative che già si ponevano come obbiettivo solo 300 alloggi.

 

Alloggi sfitti totali		Totale alloggi ATER nel Comune di Venezia	Alloggi non assegnati in Città Metropolitana escluso il Capoluogo
vuoti	Inabitabili in quanto da ristrutturare
217	748
965		5187	548

Panorama degli alloggi comunali ATER a Venezia – fonte: ATER Venezia.

Un’altra possibilità è legata alla locazione a canone calmierato, a chi ha intenzione e può provvedere all’esecuzione dei lavori di autorestauro, degli alloggi di proprietà comunale che necessitano di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. In questo caso, nel Comune di Venezia, parliamo di circa 1.000 alloggi liberi il cui onere economico sarebbe a carico dell’inquilino assegnatario che provvederà personalmente ad affrontare tali lavori con un’importante abbattimento dei costi da parte dei Comuni. Nella maggior parte dei casi sono gli Enti pubblici a poter costruire specifiche modalità di intervento, vere e proprie politiche di riqualificazione urbana che possono essere sostenute attraverso una comunicazione intelligente di quelle che sono le possibilità offerte anche nell’utilizzo degli incentivi fiscali per opere di manutenzione ed adeguamento energetico degli edifici. Ma il tema può interessare anche i beni sfitti privati che non trovano più una collocazione nel mercato. In questo caso la Città Metropolitana dovrebbe avere un ruolo di attore attivo pronto a mettere diversi soggetti attorno ad un tavolo per farli dialogare. L’ente pubblico potrebbe avere un ruolo di coordinatore e facilitatore che, oltre a gestire il patrimonio pubblico, interessi nel tavolo di confronto pure i cittadini privati o le banche, che detengono immobili vuoti e abbandonati, trovando forme di garanzia per riattivarli in affitti calmierati seguendo l’esempio di Barcellona.

A Barcellona, infatti, il sindaco Colau vuole concedere gli appartamenti vuoti e favorire la cessazione e l’affitto ai piccoli proprietari con la garanzia del Comune. Nel caso di stabili di banche o fondi di investimento vengono proposte sanzioni amministrative se non vengono immessi nel mercato immobiliare per vendita o locazione gli immobili di loro proprietà. “L’affitto sociale” è un altro obiettivo importante per la Giunta barcellonese. Il Comune barcellonese si riserva l’intermediazione con i proprietari per trasformare le case vuote in “affitti sociali” gestendo le cooperative delle case attraverso crediti e sistemi amministrativi più facili.

A Berlino invece, dove negli ultimi quindici anni il processo di dismissione e privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico è stato enorme a causa delle politiche di austerità, si stanno ora bloccando le svendite e le uniche permesse sono a investitori che assicurino un effettivo social housing oppure direttamente agli inquilini a basso costo. Tra i punti del governo berlinese c’è un massiccio piano di acquisti e di nuove edificazioni pubbliche².

Con logiche simili anche la Città Metropolitana di Venezia potrebbe essere in grado di rigenerare il proprio patrimonio edilizio, dare maggiore stabilità ai suoi cittadini garantendo la condizione minima di una adeguata crescita ed una più vivace attrattività dei propri comuni.

Da sottolineare inoltre l’importanza di agire in accordo con la Regione su alcuni punti dirimenti. Ad esempio è fortemente auspicabile che la normativa regionale sul mantenimento del diritto a occupare alloggi ERP venga modificata abbassando la soglia di reddito massimo previsto ai fini della decadenza dall’assegnazione dell’alloggio che oggi è superiore a 100.000 €. Proprio nel mese di Gennaio è approdata in Commissione Consiliare la riforma delle ATER Venete³, un testo che rivede le leggi che hanno sinora disciplinato l’edilizia pubblica e le modalità di assegnazione degli oltre 40.000 alloggi regionali. In particolare è abbandonato il tradizionale criterio del reddito per l’assegnazione a favore dell’indicatore di situazione economica equivalente (ISEE-erp). Non solo, il Disegno di Legge prevede la variazione della locazione dei contratti a tempo determinato in contratti di locazione a termine (4 anni) e la permanenza dei requisiti per l’assegnazione è previsto di basi sempre sull’ISEE-erp.

3.4.2.2 Alloggi a sostegno degli anziani

Un tema sempre più importante, dato il modello di crescita del nostro Paese, riguarda lo sviluppo della filiera d’assistenza all’anziano, al disabile, alle persone in perdita di autonomia dando il via ad un circuito virtuoso (e gestito unitariamente) tra servizi di domiciliarità, centri servizi, centri diurni, realtà gestite dalla rete associativa e della cooperazione. Si tratta di estendere il welfare all’interno dell’abitazione attraverso una maggiore autorevolezza nei rapporti tra ULSS e Comuni della Città Metropolitana.

Si vengono così a delineare nuove prospettive per gli alloggi che potremmo così codificare: alloggi protetti, alloggi con servizi di assistenza e condominio solidale.

Gli alloggi protetti rientrano in quelle forme di welfare a servizi diversificati con particolare attenzione alle fragilità dell’anziano e hanno, per l’appunto, l’obiettivo di sostenere le persone fragili non solo a domicilio ma anche prevedendo forme di residenzialità diverse dalle strutture tradizionali, come ad esempio le case di riposo. “Gli alloggi protetti sono strutture assistenziali a carattere residenziale, di dimensioni ridotte, che offrono una certa indipendenza a coloro che necessitano di opportunità di relazioni improntate alla reciproca solidarietà, ma che non possono più restare nel proprio nucleo familiare o nel proprio alloggio”⁴.

Altra possibilità è offerta dagli alloggi con servizi di assistenza collettivi e con iniziative rivolte alle persone con disabilità, come il caso del Progetto Altobello, attraverso la presenza di assistenti familiari private presenti nello stesso complesso. Un’ulteriore possibilità, per la rigenerazione di aree degradate, è il Condominio solidale che prevede la costruzione di un “reticolo” di relazioni tra persone che vivono nello stesso condominio o nelle immediate vicinanze a supporto di persone con disabilità e anziane.

3.4.2.3 Venezia come Barcellona?

Nella città storica di Venezia la trasformazione degli alloggi residenziali in appartamenti per turisti ha contribuito ad alimentare gli sfratti (un atteggiamento che ha avuto forte spinta in particolare negli anni ‘80 e ‘90): i proprietari di immobili sfrattavano per finita locazione così da poter utilizzare gli stessi immobili nella modalità più flessibili e congeniali agli usi turistici. La normativa sulla locazione è stata determinante (L.n.392 del 1978, sull’equo canone; L. n.431 del 1998) per cercare di fermare l’esasperante corsa allo sfratto che permetteva di destinare le abitazioni residenziali ad un uso turistico.

A Venezia gli affittuari non riuscivano più e, con l’incedere della crisi economica, non riescono ancora a permettersi di sostenere i costi, in continua crescita, degli immobili nella Città storica come a Mestre. È perciò molto difficile recuperare un alloggio per chi era stato sfrattato. Con la L. n.9 del 2007 gli sfratti sono bloccati per particolari categorie sociali con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore ai 27.000 euro, con proroghe, fino all’anno scorso, per soggetti che abbiano con sé a carico anziani, portatori di handicap, ecc. Questo problema (ribadiamo che con la crisi economica non ha cessato di aumentare) si fa sentire soprattutto sugli immigrati e su quella fascia di popolazione meno ricca che ha preso in affitto o comprato casa nel momento in cui c’era lavoro e le garanzie minime per una vita stabile erano più adeguate. Con la crisi questi soggetti si trovano in uno stato di morosità verso tutti i servizi primari ed in particolare sono incapaci di sostenere il costo di una casa d’abitazione (questo perché non riescono a pagare l’affitto o le rate dei mutui). In tutta la provincia si registrano oltre 10.000 immobili fermi, tra invenduti e sfitti. Se a Venezia il grande problema è la moltiplicazione dei bed & breakfast “casalinghi”, che finiscono per assorbire quasi ogni appartamento sfitto con una conseguente carenza di abitazioni a disposizione con contratti prolungati, in terraferma sono invece i negozi e gli spazi commerciali a restare sfitti⁵ in particolare a causa della concorrenza dei grandi centri commerciali.

Facendo riferimento al panorama internazionale e osservando come altre città in questi anni si sono difese da questa duplice crisi degli alloggi – da una parte legata al problema degli alloggi dedicati sempre più al turismo mordi e fuggi e dall’altra al problema della crisi economica – il primo riferimento che viene in mente è il caso di Barcellona. Il sindaco Colau in questi anni si è battuta aspramente contro il proliferare indiscriminato di Airbnb e Homeway nella sua Città. Dopo i moniti dell’agosto del 2015 per ridurre il numero di affitti di questa natura il sindaco ha multato le due società per 600.000 €, il massimo previsto dalla Legge sul Turismo della Catalogna e, da luglio a novembre 2016,ha chiuso 709 case che venivano affittate ai turisti senza i necessari permessi e ha aperto quasi 3.000 dossier⁶. Un rapporto del Consiglio Comunale ha stimato che a Barcellona ci sono 15.881 appartamenti turistici, di cui 9.606 sono concessi in licenza e il resto, 6.275, no. Il programma della Colau ha come priorità proprio la politica abitativa ed il sostegno alle fasce più sfavorite della società ed il turismo, come è chiaro, non rientra in questa fascia.

Dai dati Airbnb l’Italia sembra essere il terzo Paese al mondo per numero di offerte. Venezia, nonostante il suo fascino, sembra, se confrontata con Milano e Roma, resistere allo sviluppo indiscriminato di nuovi Airbnb e strutture non censite dal Comune. La tendenza però esiste e le previsioni di stima sull’evoluzione di questo modello sono decisamente preoccupanti. Ad oggi, se Milano detiene la maglia nera seguita da Roma con rispettivamente 12.326 e 12.128 case fantasma, a Venezia la situazione è, almeno apparentemente, ben più rassicurante con le sue 1.311 case fantasma (3.939 sono gli annunci sul sito Airbnb di cui 2.628 le case censite dal Comune)⁷. La paura, però, è che questi numeri siano solo la punta di un iceberg di cui non siamo in grado di stimare la reale dimensione. Anche per queste ragioni la Città Metropolitana dovrebbe essere un organo in grado di farsi garante dei controlli sulla destinazione degli alloggi evitando l’aumento esponenziale del numero di privati che offrono ai visitatori un affitto, senza l’onere delle strutture tradizionali, come invece è già successo e sta succedendo in altre città italiane.

La Città storica di Venezia va tutelata e così anche l’intera area metropolitana con le sue località balneari e dal turismo lento affinché non diventi un enorme residence diffuso che mal partecipa alla raccolta della tassa di soggiorno, le imposte sui rifiuti o che addirittura non dichiara né presenze né introiti. È di fatto quasi impossibile riuscire a mappare gli alloggi che si affacciano al mercato del turismo senza la presenza di un osservatorio adeguato. Secondo le valutazioni di Reset Venezia si stima che a Venezia il numero di posti letto, tra appartamenti affittati sul modello Airbnb sommati ai posti letto offerti da alberghi, ostelli religiosi e altre tipologie, equivalga a circa 1 posto per ogni abitante⁸. Numeri importanti di un fenomeno che non accenna ad arrestarsi ma che in pochi mesi monta previsioni di crescita con valori percentuali a due cifre.

Se con l’art. 27bis della Legge 45/2014 la Regione ha riconosciuto la locazione turistica come struttura ricettiva, imponendo ai gestori di segnalare questo genere di attività ai comuni, è altrettanto vero che è decaduto l’obbligo di presentare la Scia sulla regolarità dell’immobile ed è stato semplificato il modo di affittare. Pure le sanzioni, anche nei peggiori dei casi, con difficoltà spaventano chi affitta per fini turistici senza segnalazione al Comune. In quest’ottica il modello Barcellona, oltre a funzionare come monito da scongiurare, potrebbe essere, con il suo pugno di ferro, una possibilità per rientrare di quelle tasse che nel tempo sono andate perdute e dare le case agli abitanti della città o ai suoi city users, piuttosto che bloccarle alle logiche del turismo “mordi e fuggi”. La Città Metropolitana, attraverso un osservatorio ad hoc e una stretta collaborazione con la Regione Veneto, potrebbe essere in grado di sviluppare strumenti utili a monitorare tutto questo sommerso sviluppando politiche di contrasto al fenomeno, incentivando, viceversa, un utilizzo più omogeneo del territorio metropolitano ai fini della “locazione turistica”.

Uno dei pochi database di confronto dati tra Airbnb e strutture presenti a Venezia: Inside Airbnb Data di Murray Cox. Nello specifico il filtro è Venezia. www.insideairbnb.com

3.4.2.4 Spazi per giovani piccole medie imprese

Un welfare delle opportunità. Luoghi, momenti, occasioni a supporto delle iniziative dei giovani. Sono queste le parole chiave che emergono, specialmente, dalle nuove leve della classe creativa e da chi si sta affacciando per la prima volta al mondo del lavoro. Ne avevamo già parlato nella precedente ricerca dedicata alla Città Metropolitana⁹. Un Piano degli Spazi Pubblici, visto in quest’ottica, è un’enorme opportunità perché la gestione, attraverso regole, degli spazi sociali fatti di servizi e collegamenti è oramai il più forte e flessibile Piano Regolatore possibile. Sono moltissimi gli edifici pubblici abbandonati o sottoutilizzati. Basti pensare al centro di Mestre per trovare in pochi chilometri molti luoghi che attendono di essere rivitalizzati. Una chiave di svolta potrebbe essere affidarli a prezzo calmierato o ad uso gratuito (in cambio di piccoli lavori di manutenzione) a imprese appena nate, giovani partite IVA, in modo che da una parte questi possano aiutare a rigenerare la città e dall’altra abbiano l’opportunità di intraprendere nuovi percorsi imprenditoriali. Ovviamente, ad incidere notevolmente, c’è la scarsità di finanziamenti stanziati a favore dei giovani e quei pochi finanziamenti che ci sono vengono dispersi in mille rivoli. Si preferisce distribuire piccole somme piuttosto che concentrare le risorse su pochi ma significativi progetti o obiettivi. La Città Metropolitana potrebbe promuoversi cabina di regia di questo genere di iniziative, coinvolgendo enti intermedi pubblico-privati a concentrare le risorse su progetti chiari e precisi. Per questo servono bandi molto rigorosi, attorno ai quali concentrare le migliori energie del territorio. Anche in questo caso un osservatorio sui bandi che vengono promossi a livello nazionale (pensiamo al successo ottenuto da bandi tipo culturability della Fondazione Unipolis al quale solo per l’area metropolitana di Venezia sono stati candidati 18 progetti nel 2016) oltre che locale per la rigenerazione di parti di città può avere un ruolo determinante. La Città Metropolitana potrebbe altresì essere lo spazio adatto alla costruzione di tavoli di confronto che coinvolgano gli attori principali del territorio, sia pubblici che privati.

3.4.2.5 Il Principio di Sussidiarietà

La legge di revisione costituzionale nel 2001 ha introdotto nella Costituzione il principio di sussidiarietà orizzontale con questa formulazione: “Stato, Regioni, Città Metropolitane, Province e Comuni favoriscono l’autonoma iniziativa dei cittadini, singoli e associati, per lo svolgimento di attività di interesse generale, sulla base del principio di sussidiarietà” (art. 118, ultimo comma).

Viene riconosciuto che i cittadini sono in grado di attivarsi autonomamente per un interesse generale e diffuso e le istituzioni devono essere in grado di sostenere questo genere di sforzi. Attraverso il principio di sussidiarietà i cittadini attivi danno vita ad una dimensione di democrazia fondata sull’assunzione diretta di responsabilità. Mediante i “Patti di collaborazione” il Comune e i cittadini attivi concordano tutto ciò che è necessario ai fini della realizzazione degli interventi di cura e rigenerazione dei Comuni. I patti possono essere semplici o complessi. Si parla di patti semplici se gli interventi proposti sono di manutenzione ordinaria, quindi volti a rendere più belli o vivibili uno spazio pubblico, un edificio pubblico o uno spazio inutilizzato. Si parla invece di patti complessi quando gli interventi sono volti al recupero e comportano attività complesse di trasformazione volte all’interesse generale.

Un esempio di questa applicazione è la proposta mossa dal Gruppo G124 di Renzo Piano per rigenerare gli spazi di Marghera partendo dal ruolo attivo delle associazioni. La proposta è interessante perché lavora sul ruolo e sul valore di comunità che si viene a formare attraverso la messa a sistema delle attività e possibilità offerte dalla rete di associazioni presenti in città. La proposta muove verso l’attivazione di un regolamento per l’amministrazione dei beni comuni per il Comune di Venezia, sulla scorta di altre esperienze in altre realtà metropolitane come, ad esempio, Bologna o Roma.

Dal documento di sintesi prodotto dal Gruppo¹⁰emerge che: “Approfondendo il tema dei beni comuni inutilizzati nella Municipalità di Marghera e quello delle pratiche di riattivazione degli stessi da parte della cittadinanza attiva, il Gruppo G124 ritiene indispensabile dare la possibilità a tutti gli attori coinvolti nella rigenerazione urbana di operare in una cornice istituzionale che riesca a normare quelle attività che ad oggi non hanno un quadro di riferimento normativo adeguato”.

Il progetto elaborato dal gruppo G124 si arricchisce pertanto della proposta al Comune di Venezia di adozione del “Regolamento per l’amministrazione condivisa dei beni comuni” come forma ideale per garantire la gestione condivisa tra cittadini e amministrazione del patrimonio inutilizzato o sottoutilizzato presente nella Municipalità di Marghera.

Per proporre l’adozione del Regolamento il G124 si è avvalso della collaborazione di Labsus, Laboratorio per la Sussidiarietà, che per primo ha redatto e proposto il Regolamento al Comune di Bologna nel 2014 ed ha successivamente accompagnato oltre cento comuni italiani nella sua adozione. Sempre dallo stesso documento si chiarisce come: “Una volta approvato il Regolamento dei Beni Comuni il Comune individua un Ufficio di competenza per curare i rapporti con i cittadini, le associazioni e i comitati, e pervenire alla stesura dei Patti di Collaborazione”.

Ogni patto di collaborazione viene per prima cosa presentato al Comune dal Proponente in forma di “Proposta Patto di collaborazione” e successivamente valutato dalla Giunta comunale. Prima di essere approvato con specifica delibera il patto è sottoposto alle eventuali manifestazioni di interesse, o alle osservazioni dei cittadini.

Cartolina della Rete ORMA (Officina Riuso MArghera) per uno degli eventi organizzati dal gruppo G124.

Contemporaneamente il Comune valuta la fattibilità del progetto proposto e fornisce indicazioni circa le modalità cui attenersi per operare in condizioni di sicurezza relativamente alle attività proposte e al corretto utilizzo degli spazi oggetto del patto.”

Con l’obiettivo di attivare lo strumento del principio di sussidiarietà nel Comune di Venezia il gruppo G124 ha indicato la rete ORMA (Officina Riuso MArghera) che consentirebbe alle proposte di rigenerazione urbana di essere supportate da una rete che coordina cittadini e associazioni già impegnate nella cura dei beni comuni.

A proporre i patti, semplici o complessi, sarà appunto la rete ORMA che li declina nelle varie associazioni che aderiscono con interesse specifico. Con questa rete e con l’approvazione di uno strumento per regolamentare l’utilizzo dei beni comuni si riconosce l’impegno volontario di cittadini e associazioni nel contribuire alla rigenerazione urbana delle nostre città dando forma così anche a nuove possibilità lavorative e di sviluppo economico. In tal senso la Città Metropolitana di Venezia potrebbe accogliere e agevolare un simile processo di rigenerazione dal basso facendo suo lo strumento e mettendo realmente in connessione i diversi Comuni che compongono l’area metropolitana così da permettere la raccolta di fondi e di risorse economiche partecipando a bandi e iniziative di pubblico interesse.

Non solo, la Fondazione Gianni Pellicani, in collaborazione con G124 e ORMA, ha predisposto un’analisi costi-benefici su quattro scenari di riutilizzo dell’Ex Edison a Marghera, l’immobile che ospita le attività di Orma. L’analisi è calibrata non solo sulle effettive transazioni di denaro, ma anche sugli innegabili benefici comunitari generati indirettamente da tutte quelle attività – quali associazionismo e lavoro di volontariato appunto – il cui valore di mercato non è quantificabile e/o monetizzabile in maniera tradizionale. Nel caso specifico dell’Ex Edison, l’utilizzo di tali strumenti ha permesso di registrare ed evidenziare una precisa serie di indotti positivi generati dal fenomeno in atto, come ad esempio la fornitura di tutta una serie di servizi generali gestiti direttamente dai volontari, l’ampliamento dell’utenza raggiunta dalle attività svolte dalle associazioni, il miglioramento della sicurezza generale della zona, l’aumento del valore immobiliare del quartiere grazie alla vicinanza con attività culturali, il calo della criminalità e del degrado con la conseguente riduzione della spesa collettiva per voci quali l’ordine pubblico e i servizi socio-sanitari¹¹.

Il principio di sussidiarietà è quindi motore di sicurezza e comporta un miglioramento proattivo degli spazi urbani riconoscendo nei cittadini e nelle associazioni il ruolo di sentinelle più esperte del proprio territorio. La trasformazione dal basso è senza ombra di dubbio un modello di riconquista e di appartenenza ad una comunità. Lavorare in tal direzione facilita forme di controllo e vigilanza legate al programma di utilizzo degli spazi.

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